新江湾城板块楼市专题，新江湾城交通，文化，商业，环境，新房，二手房

板块整体介绍

上海开埠以来，伴随着经济的腾飞发展，城市的面积也在不断向外蔓延。现在当我们再打开上海市城区地图，看到的是满纸密密麻麻分布的街道巷路，唯有在浦西的东北角，难得得看到一块完整的、留白面积远大于道路的地方，这就是新江湾城板块。

新江湾城位于上海市东北部，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路。总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，是目前上海市区最大的一块成片开发的土地。按照土地一级开发商上海城投的规划，建成后的新江湾城讲分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块。

新江湾城所在的江湾历史文化风貌保护区，属于上海十一个历史风貌保护区之一，在历史上曾经是30年代“大上海都市计划”的组成部分，也是上海城市发展史上的“黄金宝地”。在1986年交给地方政府前，新江湾城原为空军部队江湾机场，后来根据国务院和中央军委的联合批复，交付上海市政府作为城市建设开发用地。

1996年，上海城投受上海市政府委托，开始对新江湾城板块的规划与开发。经过反复论证多次探讨，终于在2004年7月首度公开了整体规划方案，并开始陆续推出大幅的优质土地。从2005年初到2007年底，珠江投资、华润置地、浙江绿城、仁恒分别拿下了C1、C2、D1、D3地块，形成了品牌开发商扎堆新江湾城的局面。

据了解，新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块，其中由90万平方米知识商务中心，与五角场核心商务区、创智天地的娱乐区共同构筑起上海东北部的核心区———五角场城市副中心。新江湾城还从人性化角度出发，建设了50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，海建成了文化、体育中心及世界上最大、功能最全的滑板公园之一，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。

板块市场情况

新盘市场：后续供应充足未来房价仍要看涨

目前板块内在售的楼盘主要有涵碧景苑，另外新江湾城1号作品和上海梦想也有少量房源，其中新江湾城1号作品新房售价18000元/平方米起，上海梦想价格17000元/平方米，涵碧景苑售价15000元/平方米。因为是上海市区最后一块处女地，又是建立在完善规划的高起点，所以新江湾城格外受到知名开发商的垂青，地价也在一路狂涨，首次推出的D1地价是6000元/平方米，到今年年中，绿城收入D1地块的楼盘价已经是12500元/平方米，而半年后仁恒以拿下D3地块的楼板价就已经接近2万元/平方米。地价狂涨，也刺激到房价飙升，首个以新江湾城楼盘名义开盘的上海梦想2004年首次开盘的价格是9000元/平方米，到了今年，这个价格已经快翻了一倍。

新江湾城板块的房价在未来仍将持续攀升，主要有几个原因：首先，上海整体市场火暴，房价处于上升通道；其次，新江湾城独树一帜的风格已经得到市场认同；再次，区域成熟度逐步提升，房价理应上涨；同时，品牌开发企业纷纷进驻，市场号召力及心理暗示作用巨大；另外，成本因素推动，开发企业势必塑造高品质楼盘以创造更高的销售价格；最后别墅，类别墅产品将出现，带动成交均价上涨。

二手房行情
新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块。其中由1平方公里的复旦大学新校区和 90万平方米知识商务中心，未来将要与五角场核心商务区、创智天地的娱乐区共同构筑起上海东北部的核心区——五角场城市副中心。

但是板块目前还处于规划开发阶段，新房上市楼盘不多，次新房去年年底才进入二手房市场，放量也不大，一般能迅速成交的都是一些性价比相对高的房源。上海梦想（雍景苑）的挂牌价17000元/平方米左右，建德国际公寓的挂牌价17000-19000元/平方米，时代花园属于新工房小区，性价比较高，总价优势使其特别受到购房者青睐。

整个1月，板块仅成交2套住宅。建德国际公寓，129平方米房源成交价11081元/平方米；时代花园，61平方米房源成交价9863元/平方米。随着板块建设的不断推进，该区域放量会有所增加，价格也会稳中有升，有升值空间。

置业建议：经济实力支撑下的品位生活

考虑到新江湾城目前的楼价和后续仍要看涨的趋势，所以再次置业首先必须有一定的资金实力支撑；其次，因为拥有在上海难得的原生态环境、高标准的绿化景观，所以新江湾城适合那些对生活品质有较高要求的购房者；再次，不可否认的是，后续的房价上涨空间为新江湾城提供了不小的发展潜力，所以也适合投资者出手。

新江湾城交通

目前的新江湾城内只有538、168两条公交线路，距离轻轨3号线3、4公里距离，但是建成后，将形成较为完整的交通网络：10号线、8号线都将通进板块，8条公交线经过板块、以及目前已经投入实用的中环线。

不得不承认，在一张白纸上画出蓝图容易，但要真正成为期望中的成熟型生态居住区，却是需要相当长的时日。那不仅仅是建好楼盘，建好学校，建好超市就可以完成的。还需要人们慢慢的接受和肯定，需要一点一滴人气的注入，就像花朵需要雨露的滋润，风雨的洗涤一样，最终成熟，散发出自己的香气。目前的新江湾城，更多的承载的是人们的期待。

规划中的新江湾城拥有多种出行方式，轨道交通10号线穿越城区，城内规划有8条公交线路，周边有建设中的轨道交通8号线和规划中的轨道交通18号线两条轨道交通，以及全封闭快速路"中环线"，共同构筑新江湾城快捷、便利的立体交通网络，通达全市。

虽然新江湾城规划前景良好，但目前该地区周边情况还是不怎么样、特别是闸殷路附近，感觉灰灰的，环境较为杂乱，也不够繁华，出行不是很便利，只能依靠公交线路，离小区最近的公交线路步行也要10几分钟，且间隔比较长，不够便捷。

从人民广场到新江湾城
公交线路1 地铁八号线 | 从地铁八号线(人民广场站)上车,坐14站至(市光路站)下车，起点步行约5分钟30秒上车,下车后步行约18分钟到达终点,车程16.3公里

公交线路2 地铁八号线 870路 | 从地铁八号线(人民广场站)上车,坐11站至(黄兴公园站)下车,步行约1分钟到换乘点，转870路(营口路佳木斯路站)上车,坐5站至(世界路新江湾城站)下起点步行约5分钟30秒上车,下车后步行约3分钟到达终点,车程17.2公里

公交线路3 地铁八号线 522路 | 从地铁八号线(人民广场站)上车,坐11站至(黄兴公园站)下车,步行约1分钟到换乘点，转522路(营口路佳木斯路站)上车,坐5站至(中原路殷行路站)下车起点步行约5分钟30秒上车,下车后步行约11分钟到达终点,车程16.9公里

驾车路线：
出发：人民广场，到西藏中路左转，沿西藏北路直行，到海宁路右转，到吴淞路左转，到四平路右转，到淞沪路左转，到三门路右转，到闸殷路左转，到达：新江湾城

新江湾城商业

目前生活还是主要依托中原板块比较成熟的国和新村、开鲁新村、体育新村等生活配套。超市仅在政悦路上有一家联华超市，闸殷路上有闸殷路农贸市场满足日常的餐桌。

市东医院和东方肝胆医院也分别位于中原板块内的包头路和恒仁路上。新江湾城周边还有著名的新华医院、长海医院、东方肝胆外科医院、上海市第一肺科医院等。

对于新江湾城来说，现在的“一穷二白”的状况在未来可以实现完全逆转。而再此之前，生活配套只好暂时借助附近不远的中原板块和五角场商圈。

新江湾城环境

板块定位：绿色生态港国际智慧城

新江湾城整体定位为绿色生态港，国际智慧城。其中绿色生态港，“代表了新江湾城的环境特色、规划理念和开发原则，是一个现代都市人所向往的可以诗意地生活和工作的地方，是上海城区生态开发实践的典范。”国际智慧城，“是具有鲜明的头脑经济时代特征的国际化新城区，是知识、文化、学术的汇聚之地，是充满知性的生活天地。”

据了解，新江湾城突破了之前先开发再绿化的开发模式，而是采取了先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房的土地熟地转让模式。目前一期绿化已经完成了41.5万平方米，基础道路也初具形态，复旦大学新校区一期工程也已经完工，占地2700平方米的极限运动中心已经建成并投入实用，珠江、华润的项目也都颇具规模。

历史留给上海的自然资源实在是稀少。在都市中失去的，在自然生态中找回来。几十年被遗忘的净土、无声的养息，形成了上海市中心城区内无可替代的一块自然生态港。新江湾城是上海最后一块大宗居住用地，自然生态环境、人文环境、未来生活品质等区域优势非常明显。鸟、兽、昆虫、鱼繁衍生息。植被恣意茂盛。享受鸟鸣和鲜活小动物带来的愉悦。对于生活来说，这里绝对够静谧、绝对够自然。

在难得天成的自然环境之上，想要达到人与自然的和谐共处，合理的规划不可或缺。

新江湾城为城区未来居住人群规划建设了完善的公共服务设施。其中包括三处独立的邻里中心；建设面积6000平方米的文化中心；500平方米的体育中心和 12000平方米的滑板公园，以及总建设面积约14万平方米的地区商业中心等；教育方面，除了复旦新江湾城校区外，城区内还将设三所中学、三所小学和七所幼稚园，三所中学中一所为高级中学，另两所为初级中学。另辅以其他行政、治安、福利、道路交通设施，可全方位满足居住在这里的人们的生活需要。

新江湾城文化

目前新江湾城内除了在靠近中原板块的新江湾城小区附近有三两家超市和一所小学，整个板块内其他配套可以说是“一穷二白”。

除了复旦新江湾城校区外，城区内还将设三所中学、三所小学和七所幼稚园，三所中学中一所为高级中学，占地面积46800平方米，建筑面积30000 平方米，另两所为初级中学，每所占地面积15000 平方米，建筑面积7000 平方米；参照分区规划的有关指标，每所小学占地面积15000 平方米，建筑面积7500 平方米；幼、托一体设置，结合住宅组团，每所幼稚园占地7000 平方米，建筑面积4200 平方米。新江湾城A3地块幼儿园和新江湾城A1块小学已经进入施工阶段。