品牌开发企业云集
三林板块目前云集上海品牌开发企业,如万科、金地、中房等房产企业。开发的楼盘有早期的阳辰美景、樱桃苑、金地未来域等,之后有金谊河畔、尚东国际名园、万科新里程,以及新近开盘的万科金色里程、金色雅筑、金地湾流域等楼盘,这些品牌开发企业倾力打造的精品楼盘使得近几年三林板块内商品住宅的规划、设计、材料、技术等基础品质在上海楼市中一直处于较为领先的水平,与区域高标准的市政规划相得益彰,共同优化三林板块的城市面貌。
供应量远超区域均值
从目前来看,北三林和南三林的发展区别明显。北片开发早,成熟度高,但老公房较多,主要是10年左右房龄的二手房唱主角;南面则是三林镇,近两年普通商品房小区的发展迅速,尤其以公寓产品作为主打。三林板块近两年半的供应数据显示,有近一半时间的供应量达到浦东14个板块整体供应的15%以上(某些月份占比甚至达到50%以上),占全市2%以上,高于均值0.9%。与此同时,三林板块成交量比重也
很高,06年以来成交占比浦东10%的月份非常少,超过15%的月份过半,远超均值。
“新上海人”纷至沓来
“新上海人”是三林板块得以提升的关键因素。三林板块房产市场的兴起源自“世博移民”的带动,世博会的建设及对区域后期发展的看好,吸引了大批的“新上海人”置业三林。城市景观与配套的改善,尤其是世博拉动区域价值的迅速提升,三林板块在上海人原住民尤其是浦西居民心目中的形象得以逐步扭转,大批浦西购房者开始选择三林区域置业安家。购房者类别从拆迁户逐步向城市白领、金领阶层的过渡,甚至部分钻石阶层也已将三林纳入考察范围,购房群体明显升级。
价格持续高位运行
从整体住宅市场来看,近两年三林板块的供应量正在减少。2006年初供应量较多,随后呈减少趋势,尤其是从2007年下半年开始,多次出现零供应。究其原因,一是因为2007年下半年开始,市场需求度逐渐走弱,部分开发商对后市迷茫;二是因为板块前期开发较为深入,加之这两年该板块没有公开出让的土地,使得后续供应出现了断层现象。从目前土地出让情况看,未来三林板块供应量将在低位徘徊。
成交方面,在2007年8、9月之前,三林板块的成交量保持较高水平,月均成交量在3.88万平方米左右,约330套;10月之后月均成交量在2.36万平方米左右,约226套,成交月均减少100套,形成这一现象主要是受到整体环境走弱的影响。
虽然宏观环境的影响导致该板块的供应量与成交量出现走低现象,但市场始终处于供不应求状态,尤其是2007年上半年,由于市场的回暖,买房气氛高涨,导致价格从2007年3月开始出现一波维持了9个月之久的上涨行情,由于2007年11月出现供大于求,价格随即小幅回落,后又在供不应求下出现上扬。可见三林板块的成交均价受供求关系影响较为明显,由于未来可预见的供应量非常少,因此价格还将在高位运行,单价回落至万元以下的可能性不大。