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板块整体介绍

    三林板块位于浦东新区西南部,东起杨高南路、南临外环线、西及北到浦江。外环线与徐浦大桥横贯三林,南浦大桥、打浦路隧道、卢浦大桥分别与境内杨高南路、上南路和济阳路相接贯通,三林成为上海“三桥、一隧、一环”大城市交通网络构架的交汇中心,融入了浦江两岸大城市发展体系,区域位置非常优越。得天独厚的地理位置使得三林地区成为继陆家嘴金融区、张江高科技园三林区、外高桥保税区及金桥开发区后,浦东综合居住休闲功能的主力区块。

    川杨河将三林地区分为南北两块。北三林是原老居民生活区,小区已成型多年,不仅生活设施配套已非常完善,且商业氛围浓厚。该区域老公房占北三林二手房总房源数的90%。楼市可开发的空间不大。南三林外环线外,包括杨高南路以东大量土地,发展空间较大。三林作为世博会住宅配套板块和魅力辐射区,一直是楼市焦点,吸引10多家专业品牌开发商云集于此。

    三林区域发展定位于居住、旅游与休闲概念,区域商业的中心坐落于昌里路,生活配套非常成熟。南区的开发起步稍晚,建设相对比较滞后。在2010年即将举行的世博会的带动下,三林板块的配套在新一轮的规划下日趋成熟和完善,板块价值迅速提升。

    三林板块焕然一新的城市规划、完善的交通网络、日益完善的生活配套和大型生态、人文居住区,使其跃升成为上海新一未来宜居地。

板块市场情况

    品牌开发企业云集

    三林板块目前云集上海品牌开发企业,如万科、金地、中房等房产企业。开发的楼盘有早期的阳辰美景、樱桃苑、金地未来域等,之后有金谊河畔、尚东国际名园、万科新里程,以及新近开盘的万科金色里程、金色雅筑、金地湾流域等楼盘,这些品牌开发企业倾力打造的精品楼盘使得近几年三林板块内商品住宅的规划、设计、材料、技术等基础品质在上海楼市中一直处于较为领先的水平,与区域高标准的市政规划相得益彰,共同优化三林板块的城市面貌。

    供应量远超区域均值

    从目前来看,北三林和南三林的发展区别明显。北片开发早,成熟度高,但老公房较多,主要是10年左右房龄的二手房唱主角;南面则是三林镇,近两年普通商品房小区的发展迅速,尤其以公寓产品作为主打。三林板块近两年半的供应数据显示,有近一半时间的供应量达到浦东14个板块整体供应的15%以上(某些月份占比甚至达到50%以上),占全市2%以上,高于均值0.9%。与此同时,三林板块成交量比重也很高,06年以来成交占比浦东10%的月份非常少,超过15%的月份过半,远超均值。

    “新上海人”纷至沓来

    “新上海人”是三林板块得以提升的关键因素。三林板块房产市场的兴起源自“世博移民”的带动,世博会的建设及对区域后期发展的看好,吸引了大批的“新上海人”置业三林。城市景观与配套的改善,尤其是世博拉动区域价值的迅速提升,三林板块在上海人原住民尤其是浦西居民心目中的形象得以逐步扭转,大批浦西购房者开始选择三林区域置业安家。购房者类别从拆迁户逐步向城市白领、金领阶层的过渡,甚至部分钻石阶层也已将三林纳入考察范围,购房群体明显升级。

    价格持续高位运行

    从整体住宅市场来看,近两年三林板块的供应量正在减少。2006年初供应量较多,随后呈减少趋势,尤其是从2007年下半年开始,多次出现零供应。究其原因,一是因为2007年下半年开始,市场需求度逐渐走弱,部分开发商对后市迷茫;二是因为板块前期开发较为深入,加之这两年该板块没有公开出让的土地,使得后续供应出现了断层现象。从目前土地出让情况看,未来三林板块供应量将在低位徘徊。

    成交方面,在2007年8、9月之前,三林板块的成交量保持较高水平,月均成交量在3.88万平方米左右,约330套;10月之后月均成交量在2.36万平方米左右,约226套,成交月均减少100套,形成这一现象主要是受到整体环境走弱的影响。

    虽然宏观环境的影响导致该板块的供应量与成交量出现走低现象,但市场始终处于供不应求状态,尤其是2007年上半年,由于市场的回暖,买房气氛高涨,导致价格从2007年3月开始出现一波维持了9个月之久的上涨行情,由于2007年11月出现供大于求,价格随即小幅回落,后又在供不应求下出现上扬。可见三林板块的成交均价受供求关系影响较为明显,由于未来可预见的供应量非常少,因此价格还将在高位运行,单价回落至万元以下的可能性不大。


三林交通

    三林的地理位置十分优越,外环线环南一大道与徐浦大桥横贯三林,南浦大桥、打浦路隧道、卢浦大桥分别与境内杨高南路、上南路和济阳路相接贯通。三林成为上海“三桥、一隧、一环”大城市交通网络构架的交汇中心,融入了浦江两岸大城市的发展体系。三林区域交通网络密布,形成“两环三桥三隧四线”格局,尤其是轨道交通规划,成为三林板块成熟发展的基石。

    两环:指内环线和外环线两条交通主干道,除此也有上南路、杨高路两条南北分布的主干道。

    三桥三隧:指的是卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥三座过江大桥和打浦路隧道、上中路隧道、西藏南路隧道三条过江隧道。相信隧道建成通车后,三林连接浦西会更加方便。

    四线:指轨道交通6、7、8、11号线,其中6号线已经投入运营,三林板块内设有高青路站、华夏西路站、上南路站、灵岩南路站、济阳路站;计划于2009年全线贯通的7号线,与三林板块接近的有浦江耀华站、长清路站、云台路站等;连接杨浦、市中心与浦东的轨道交通8号线也投入运营,在浦东三林板块停经的站点有成山路、杨思路、上南路站等;在三林设立始发点的11号线,计划2012年通车,未来将贯通上海的西南全线。

    除此,三林原本也有不少公交线路通往浦西的人民广场、徐家汇等方面。这些集中构成了三林的立体交通网,相信尤其是到了2010年世博会开幕时,三林的交通出行状况将更加理想。

    交通路线:从三林——人民广场

    公交线1:从986区间(凌兆新村站)上车,坐12站至(淮海中路思南路站)下车,同站换乘转167路(淮海中路思南路站)上车,坐2站至(西藏中路福州路站)下车。
    起点步行约11分钟30秒上车,下车后步行约4分钟30秒到达终点,车程16.0公里。

    公交线2:从955路(济阳路站)上车,坐16站至(陆家浜路跨龙路站)下车,步行约1分钟到换乘点转802路(海潮路站)上车,坐4站至(人民广场站)下车。
    起点步行约18分钟上车,下车后步行约4分钟到达终点,车程15.7公里。

    公交线3:从614路(三林路灵岩南路站)上车,坐9站至(洪山路浦东南路站)下车,步行约5分钟到换乘点转地铁八号线(耀华路站)上车,坐5站至(人民广场站)下车。
    起点步行约10分钟30秒上车,下车后步行约5分钟30秒到达终点,车程13.5公里。

    驾车路线:
    出发:三林——到长清路左转——到三林路左转——到济阳路右转——沿直行——沿卢浦大桥直行——沿南北高架直行——沿南北高架直行——沿淮海中路下匝道下高架——到淮海中路右转——到黄陂南路左转——沿黄陂北路直行——到达:人民广场。


三林商业

    商业配套日趋完善

    北三林地区以著名的社区商业街昌里路为中心,集购物、餐饮、休闲为一体。东三林的商业发展以大卖场为主轴,各个新建社区都有配套的社区商铺满足居民基本生活需求。三林的上南板块则比较成熟,上南路周边已聚集了大量楼盘,商铺也比较集中。上南商圈内目前已有易初莲花、国美家电、九百家居等知名大卖场进驻。其他社区周边基本是华联和联华超市及一些小型餐饮,如果要去大卖场和比较繁华的街区还有一定距离。由于区域大型商业及沿街生活配套商家的入住跟进尚需一定时间,目前社区周边商业店面以建材、装修、汽配等入住前期业态为主,生活氛围略显不足。

    三林中外企业总部率先入驻

    毗邻世博园区、沪南公路西侧、占地150亩的红星美凯龙和宜家家居大楼于今年10月一起动工。红星美凯龙项目总投资10.7亿元、总建筑面积达24.4万平方米的,预计2008年将建成40家品牌连锁大卖场,打造成中国连锁家居业的“沃尔玛”; 宜家家居总投资4.6亿元、总建筑面积达9.5万平方米,将打造成宜家家居在中国上海的中心。中外两家企业携手并进,将在世博会前一起竣工、开张。

    三林商业城破土动工

    上海地产公司投资12亿元兴建的三林商业城项目,也叫七彩商业中心,北临永泰路,西靠东明路,占地4.2万平方米,地上建筑面积8.5万平方米,地下建筑面积8万平方米。它于8月破土动工,预计施工两年,届时将打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身等为一体的大型综合性开放式的区域社区购物中心。

    世博功能区携振区域经济价值

    三林世博功能区既招商引资兴建大型商业设施,又盘活存量,改造“烂尾”楼,使停工多年的3.8万平方米的金钵大厦“死起回生”,成为世博会挂牌指定的公寓式酒店,并改变了北蔡镇没有中高档酒店的现状,促进了北蔡经济的发展。


三林环境

    川杨河的水岸生态

    从区域生态环境来看,三林板块西侧规划有约7.6平方公里的大型综合性公园——上海森林公园,南侧有500米宽的外环绿化带,北侧的川杨河随航运功能减弱,环境优势加强,将成为三林板块的一道滨河生活岸线,加之板块内零星的中小型公园,三林区域生态环境综合品质较高。随着品牌开发项目的逐步成熟,居住人口不断汇聚,区域宜居特色将更为突出。正在前期建设中的国内第一家世界级的环球影城主题公园位于济阳路以西,将成为三林的一道亮丽风景线。另外,占地6.38平方米在建中的中房七彩公园,作为大型开放式绿地项目,也将为公园周边区域的居民区营造生态自然的居住环境。

    日益完善的生活配套

    三林板块内虽然商业集聚程度不高,沿街店面有所空置,但是医院、学校、大卖场、银行等主要生活配套已基本齐备。总体来看,三林板块的生活配套建设尚处于起步阶段,核心商圈尚未成形;入驻商家中,建材、家装、房产中介占了较大比重,餐饮、便利店、饰品、服装等侧重日常生活服务的商家尚有较大发展空间。业态类型以服务交房入住前期工作为主,日常生活还不太便利。但随着交通的日趋便利和一些社区周边大型商业设施的建成,配套将越来越完善。

    购物:家乐福、沃尔玛、易初莲花、世纪联华、易买得、好又多、华联吉买胜、联华超市、家得利、农工商、七彩商业广场
    餐饮:上海申花酒店——三林世博店、肯德基、麦当劳、汉通海鲜大酒楼、上海乔家栅小吃世界、韩罗苑
    休闲: 杨思中学羽毛球馆、爱宝保龄球馆
    邮局:永泰路邮局
    银行:上海银行、建设银行、农村商业银行
    医院:世博医院(规划建设中)建成后将成为区域内最大规模、最现代化的医院、龙华医院浦东分院、上海市第一妇婴保健院浦东分部、复旦大学附属耳鼻喉科医院浦东分院、杨思医院、明珠医院、浦南医院、东明地段医院、仁济医院、儿童医学中心

三林文化

    打造15分钟公共文化圈

    经济大力发展的三林地区,同样没有忽视自身的文化指标。三林镇去年通过的《文化发展纲要》中,提出了“打造15分钟公共文化圈”的目标:三林居民在15分钟内,能到达就近的文体活动场所,参加文体活动,享受文化生活。

    刺绣

    三林的刺绣已有500多年的悠久历史。早在上个世纪,三林绣娘就曾多次走出国门展示技艺。美国里根总统的绣花枕套、英国伊丽莎白女王的真丝睡袍、柬埔寨西哈努克亲王的刺绣披风……都留下过她们绣花针的痕迹。为了弘扬三林刺绣,三林镇先后成立了龙之绣艺术社和三林绣庄。龙之绣艺术社主要着力于三林刺绣的延续、保护和创新,而推进三林刺绣的产业化则是三林绣庄的主要目的。过去,三林家家户户的姑娘们皆擅刺绣,现在年轻女孩却没耐性做这精细活了。绣庄的“老法师”决定“从娃娃抓起”。每周五,绣庄的师傅都要到当地的小学、中学教授刺绣工艺课,以培养孩子们对这份“传家宝”的兴趣。

    舞龙

    这项极富民族特色的传统活动,被三林镇舞出了名气。2001年上海APEC会议期间,三林舞龙队在精品剧目《金舞银饰》中为各经济体领导人送上了一段精彩表演。上海申办世博会期间,三林舞龙队还随团远赴德国和法国,向外国朋友们展示了上海的形象。2004年,三林被国家体育总局正式命名为“龙狮运动之乡”,舞龙舞狮从此成为三林的文化名片。

    教育

    重视教育的三林承袭传统百年文化,关注从多方面培育人才。截至2006年,三林一共拥有中学6所、小学7所、幼儿园8所。例如上南中学幼儿园、新里城双语幼儿园、三林小学、明珠小学,三林中心小学、新世界实验小学、上南小学、林苑小学、绿晨小学、三林中学、上南中学、上南高级中学、杨思中学、绿晨中学、三林中学等学校,其中,三林中学为区重点中学,已有百年建校历史。

    三林中学

    上海市三林中学创立于1896年(清光绪二十二年),是一所具有百年文化底蕴的老校。93年由原上海县划归浦东新区,现为浦东新区重点中学。学校位于卢浦、徐浦大桥东侧,与即将动工的环球影城相毗邻,交通便捷。校内环境优雅,教育教学设施齐全。学校所有教室安装了多媒体视频展示系统;图书馆安装了电脑管理系统,内设100座的多媒体图书阅览室;建成了千兆校园网;拥有学生电视台、体育馆、体操房和塑胶田径场、篮球场,运动设施一应俱全。目前,学校有教学班36个,学生1700 余人。学校有一支锐意改革、进取的领导班子和一支敬业爱生的师资队伍,教师中有特级教师1人、区级学科带头人、骨干教师多名,具有中、高级职称的教师占教师总人数的75%。

    宗教

    三林灵岩南路杨南路口,坐落着千年古道院——崇福道院,据1993年《新编上海大观》记载,从宋代至清代,崇福道院与浦西的蓬莱道院所形成的宫馆体制,对松江和上海两地的道教发展都产生过较大影响。清代道人五作霖、顾烂头等曾以占课擅名。现有住持道士8人,附近道士20名亦常全院内做法事。每逢农历初一、十五日,特别是农历三月十五庙会及各神诞日,信众四方云集,热闹非凡,港台同胞及日本道友也常有来者。

    崇福道院

    道教崇福道院原为三国吴陆逊所建家祠,宋景祐四年(1037年)建,宋宣和元年徽宗赐额“崇福道院”,主供真武大帝,成为道观。1987年修复完工并正式对外开放。该道院三面环水,林木苍翠,原主要建筑有前殿、后殿、慈航殿、城隍殿、阎罗殿、文昌阁等。现存建筑皆为近年新建,前为慈航殿,中殿内供玄天上帝塑像,后左右厢房及回廊,雕梁画栋,是上海现存的主要正一派道院。院内保存有清光绪年间的(1875—1908年)《崇福道院碑记》、《崇福道院赡田碑记》两块玄武龟蛇石碑。